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Crise immobilière aux USA

Opportunite immobiliere de la crise des subprime aux USA

La crise financière et boursière des Sub-primes..

La crise des sub-primes, ou crise du sub-prime, est une crise financière et boursière mondiale, déclenchée en 2006 par un krach des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis (les “subprimes”), révélée au monde en février 2007, puis transformée en crise financière mondiale à partir de l’été 2007.

Les sub-primes sont des crédits à risque comprenant les prêts hypothécaires, les cartes de crédit, les locations de voitures, accordés aux États-Unis à une clientèle peu solvable, sur la base d’une majoration du taux d’intérêt (“prime” appliquée à un emprunteur dont la solvabilité est “en dessous” d’un certain seuil) censée compenser les risques pris par le prêteur.

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Les remboursements d’emprunts immobiliers étaient limités au paiement des intérêts (déductibles aux États-Unis), celui du capital étant souvent différé pour s’imputer sur le prix de revente du logement deux ou trois ans après, avec une plus-value tant que les prix de l’immobilier montaient, ce qui était le cas avant 2006.

Ces prêts étaient majoritairement accordés à des conditions de taux d’intérêts variables.

Le double mouvement de baisse des prix de l’immobilier aux États-Unis (dégonflement de la bulle immobilière) à partir de 2006 et de remontée des taux d’intérêts a conduit au défaut de paiement de nombreux emprunteurs, et donc à la mise en situation de faillite, ou de quasi-faillite, des établissements spécialisés aux États-Unis

D’autant que les prix des habitations sont tombés sous la valeur de garantie.


Subprime

Le terme Subprime s'est fait connaitre en français suite à la crise des subprimes aux États-Unis ; il désigne des emprunts plus risqués pour le prêteur (et à meilleur rendement que la catégorie prime, particulièrement pour désigner une certaine forme de crédit hypothécaire mortgage).

Le prime lending rate est le taux d'intérêt accordé aux emprunteurs jugés les plus fiables, pour le prêteur l'avantage est un risque minime mais l'inconvénient est un rendement faible. Un crédit subprime est accordé à des emprunteurs moins fiables dont on exige en compensation un taux plus élevé ; pour le préteur le risque est plus fort mais le rendement plus intéressant ; enfin, encore plus risqué mais de rendement encore meilleur, on trouve la catégorie junk. Pour qu'un crédit subprime reste intéressant pour l'emprunteur, des montages sophistiqués avec des taux variables et des produits financiers complexes pouvaient permettre de maintenir des taux bas en début de prêt.

Pour les créanciers, les prêts subprime étaient considérés comme
individuellement risqués mais globalement sûrs et rentables. Cette perception reposait sur une hausse rapide et continue du prix de l'immobilier. Si un emprunteur ne pouvait payer, la revente du bien immobilier permettait au prêteur de récupérer son dû.

Les prêts subprime se sont développés principalement aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. En 2006, ils représentaient aux Etats-Unis 23 % du total des prêts immobiliers souscrits. En France le marché des subprimes s'est peu développé malgré les faveurs de quelques politiques. En 2007, près de trois millions de foyers américains étaient en situation de défaut de paiement.


Risques de bulle immobiliére dénoncés dés septembre 2006

Dès septembre 2006, des experts inquiets du développement des subprimes ont donné l'alerte sur le risque de bulle immobilière. Vers la fin de 2006, le marché immobilier américain a cessé de monter. Et à partir de février 2007, les échanges de créances immobilières ABS se sont presque arrêtés. Les prêteurs se sont montrés intraitables avec les familles en retard de paiement. Les logements saisis ont été mis sur le marché, faisant baisser peu à peu leurs prix au cours de l'année 2007.

Dans un contexte de retournement des prix de l'immobilier, la revente des maisons ne suffit plus à assurer au prêteur le recouvrement de sa créance. Aux faillites personnelles des familles emprunteuses s'est ajoutée une série de difficultés financières pour les organismes prêteurs et leurs banquiers.

Dans un premier temps, la crise des subprimes a entraîné une baisse modérée des cours boursiers à l'été 2007, attendue par les spécialistes. La baisse la plus profonde s'est produite à l'automne 2008 lorsqu'il est apparu que beaucoup de banques n'avaient pas assez de réserves pour faire face à leurs pertes. En quinze mois, la crise de liquidité a conduit à une crise de solvabilité puis à une crise financière internationale.


La crise des subprimes

La crise des subprimes en anglais : subprime mortgage crisis est une crise qui touche le secteur des prêts hypothécaires à risque (subprime mortgage) aux États-Unis à partir de juillet 2007. En instaurant une méfiance envers les créances titrisées comprenant une part de ces crédits, elle a participé au déclenchement du krach de l'automne 2008. Ces deux événements sont rétrospectivement considérés comme les deux étapes d'une même crise financière, entraînant une récession touchant l'ensemble de la planète.


Synthése de la crise

La crise des subprimes s'est déclenchée au deuxième semestre 2006 avec le krach des prêts immobiliers (hypothécaires à risque aux États-Unis ,les subprimes, que les emprunteurs, souvent de conditions modestes, n'étaient plus capables de rembourser. Révélée en février 2007 par l'annonce d'importantes provisions passées par la banque HSBC, elle s'est transformée en crise ouverte lorsque les adjudications périodiques n'ont pas trouvé preneurs en juillet 2007. Compte tenu des règles comptables en cours, il est devenu impossible de donner une valeur à ces titres qui ont dû être provisionnés à une valeur proche de zéro. En même temps, les détenteurs ne pouvaient plus liquider leur créance. La défiance s'est installée envers les créances titrisées ABS, RMBS, CMBS, CDO qui comprennent une part plus ou moins grande de crédits subprime, puis envers les fonds d'investissement, les OPCVM dont les SICAV monétaires et le système bancaire susceptibles de détenir ces dérivés de crédit.


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